*Foto: Ana Terra Firmino\/JU \u2013 Ensaio Fotogr\u00e1fico UFRGS 88 anos<\/a><\/em><\/p>\n\n\n\n
Condom\u00ednios residenciais fechados (CRFs) tornaram-se uma forma de morar muito difundida no mundo todo. Os CRFs est\u00e3o transformando as paisagens urbanas contempor\u00e2neas e s\u00e3o uma das grandes tend\u00eancias do setor imobili\u00e1rio, incluindo o brasileiro. Os motivos para morar em condom\u00ednios fechados incluem v\u00e1rios fatores, entre eles a busca por seguran\u00e7a, o maior contato com a natureza e a liberdade de viver em casas sem grades ou cercas. Do ponto de vista urban\u00edstico, no entanto, a grande difus\u00e3o dessa tipologia causa preocupa\u00e7\u00f5es para o planejamento urbano e regional. Estudos como os das pesquisadoras Marla J. Marinho e Gisela C.V. Leonelli, de 2017, mostram que, em Indaiatuba\/SP, 25% da \u00e1rea urbanizada do munic\u00edpio j\u00e1 est\u00e1 dentro de muros. Da mesma forma, pesquisas na Am\u00e9rica Latina, como as de Berndt Pfannenstein e equipe, mostraram que 14,77% do total da \u00e1rea urbanizada da regi\u00e3o metropolitana de Guadalajara, no M\u00e9xico, estava ocupada por CRFs em 2017. <\/p>\n\n\n\n
Os CRFs podem trazer impactos \u00e0s cidades, principalmente quando s\u00e3o de grande porte. A necessidade de grandes \u00e1reas de terreno induz \u00e0 expans\u00e3o da \u00e1rea j\u00e1 urbanizada, podendo avan\u00e7ar sobre zonas rurais e \u00e1reas de fragilidade ambiental. O surgimento de vastas \u00e1reas sem conex\u00e3o por vias p\u00fablicas reflete-se no aumento das dist\u00e2ncias, incentivando o uso do autom\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
\nSe, por um lado, os CRFs propiciam a seguran\u00e7a interna dos moradores por meio dos muros e vigil\u00e2ncia permanente, as grandes extens\u00f5es muradas trazem inseguran\u00e7a aos pedestres do lado de fora, por criarem \u00e1reas sem movimento.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, a constru\u00e7\u00e3o desses empreendimentos em \u00e1reas perif\u00e9ricas acaba por aproximar fisicamente os grupos de distintas e desiguais classes econ\u00f4micas, podendo agravar ainda mais as diferen\u00e7as sociais j\u00e1 existentes.<\/p>\n\n\n\n
Segundo alguns estudos, a localiza\u00e7\u00e3o dos condom\u00ednios fechados tende a seguir os eixos de valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria das cidades, principalmente aqueles destinados \u00e0s classes de renda mais alta, ocupando localiza\u00e7\u00f5es privilegiadas. Estudos realizados nas grandes cidades latino-americanas por Axel Borsdorf apontam, no entanto, que, pelo fato de serem fechados, os condom\u00ednios t\u00eam sido implantados em zonas bem diversificadas, desde que mantenham f\u00e1cil acesso por vias importantes, e podem se localizar pr\u00f3ximos a \u00e1reas de baixa renda, gerando uma cidade que ele denomina de ‘fragmentada’. <\/p>\n\n\n\n
Tendo em vista esse contexto, esta pesquisa de Inicia\u00e7\u00e3o Cientifica buscou uma primeira aproxima\u00e7\u00e3o com o tema e teve o objetivo de analisar as localiza\u00e7\u00f5es dos condom\u00ednios residenciais fechados, estudando o caso da Regi\u00e3o Metropolitana de Porto Alegre (RMPA). O trabalho pretende responder \u00e0s seguintes quest\u00f5es: quantos s\u00e3o e onde est\u00e3o os condom\u00ednios fechados na RMPA? Existe um padr\u00e3o para as localiza\u00e7\u00f5es desses condom\u00ednios, buscando \u00e1reas de maior renda? A partir disso, foram elaborados mapas em que se buscou comparar a localiza\u00e7\u00e3o dos CRFs com os perfis de renda m\u00e9dia da popula\u00e7\u00e3o moradora. O estudo se concentra nos CRF de grande porte (acima de 2 hectares), por entender que esses s\u00e3o os que possuem maior potencial para desencadear repercuss\u00f5es urbanas. A identifica\u00e7\u00e3o das localiza\u00e7\u00f5es dos condom\u00ednios partiu de dados obtidos junto \u00e0 METROPLAN (ano 2021) e \u00e0 Secretaria da Fazenda de Porto Alegre (ano 2019). A renda das zonas foi estimada a partir de dados do Censo do IBGE de 2010.<\/p>\n\n\n\n
A Regi\u00e3o Metropolitana de Porto Alegre (RMPA) \u00e9 composta por 34 munic\u00edpios e tem uma popula\u00e7\u00e3o estimada em 4,4 milh\u00f5es de habitantes em 2021. A pesquisa identificou um total de 318 condom\u00ednios residenciais fechados de grande porte, distribu\u00eddos em 22 dos 34 munic\u00edpios. Quase a metade deles (45,91%), entretanto, est\u00e1 concentrada apenas na capital, Porto Alegre. O segundo munic\u00edpio com o maior n\u00famero desses empreendimentos \u00e9 Canoas (16,35%), seguida de Gravata\u00ed, Viam\u00e3o, S\u00e3o Leopoldo, Cachoeirinha, Gua\u00edba e Novo Hamburgo. Esses oito munic\u00edpios, somados, concentram a grande maioria do total de CRFs identificados na RMPA (87,42%). <\/p>\n\n\n\n
Se considerarmos o tamanho dos condom\u00ednios, Porto Alegre soma 32% da \u00e1rea total de CRFs na regi\u00e3o metropolitana. Viam\u00e3o se destaca em segundo lugar, com 24% do total, e Gravata\u00ed em terceiro, com 14%. A pesquisa observou que os maiores condom\u00ednios mostram uma tend\u00eancia de implanta\u00e7\u00e3o perif\u00e9rica na RMPA (zona sul de Porto Alegre, Viam\u00e3o e Gravata\u00ed), por\u00e9m n\u00e3o necessariamente em zonas tradicionais de alta renda. <\/p>\n\n\n\n
\nObservaram-se alguns casos em que os condom\u00ednios se constituem, eles pr\u00f3prios, em zonas de maior renda em locais distantes das \u00e1reas urbanizadas. <\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n
A pesquisa tamb\u00e9m procurou observar em separado os condom\u00ednios fechados de baixa renda, geralmente empreendimentos realizados pelo programa Minha Casa Minha Vida. Os CRFs de baixa renda se concentram em duas \u00e1reas principais, em Porto Alegre e no eixo norte da RMPA, pr\u00f3ximos \u00e0 rodovia BR-116. Geralmente est\u00e3o em locais perif\u00e9ricos, onde o pre\u00e7o da terra \u00e9 menor, por\u00e9m a localiza\u00e7\u00e3o no eixo norte da RMPA permite maior proximidade aos grandes sistemas de transporte (Trensurb) e aos empregos.<\/p>\n\n\n\n
Como conclus\u00f5es, a pesquisa mostrou que os CRFs se localizam preferencialmente junto \u00e0s \u00e1reas mais ocupadas da RMPA, ao longo do eixo da rodovia BR-116. Um fato importante s\u00e3o os grandes condom\u00ednios (acima de 90 hectares) que n\u00e3o t\u00eam conex\u00e3o com as \u00e1reas urbanas consolidadas e est\u00e3o localizados em munic\u00edpios menores e com menos estrutura para lidar com seus impactos (como Eldorado do Sul e Nova Santa Rita).<\/p>\n\n\n\n
Tamb\u00e9m se observou que, devido \u00e0 necessidade de grandes \u00e1reas de terreno e ao custo da terra, h\u00e1 uma tend\u00eancia de expans\u00e3o dos condom\u00ednios em busca de novas localiza\u00e7\u00f5es mais distantes das \u00e1reas urbanizadas. Na RMPA, os CRFs tamb\u00e9m aparecem pr\u00f3ximos de \u00e1reas de menor renda, refor\u00e7ando a ideia de cidade fragmentada apontada por Axel Borsdorf. Por fim, a pesquisa refor\u00e7a a necessidade de se estudarem de modo mais aprofundado os condom\u00ednios fechados e seus poss\u00edveis efeitos nas cidades e na vida dos seus habitantes.<\/p>\n\n\n
\nFoto: Ana Terra Firmino\/JU \u2013 Ensaio Fotogr\u00e1fico UFRGS 88 anos<\/a><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n
\n\n\n\nLeonhard Bravo Seyboth<\/a> \u00e9 estudante de gradua\u00e7\u00e3o do curso de Arquitetura e Urbanismo da UFRGS.
Clarice Maraschin<\/a> \u00e9 professora do Departamento de Urbanismo da Faculdade de Arquitetura e do PROPUR \u2013 Programa de P\u00f3s-gradua\u00e7\u00e3o em Planejamento Urbano e Regional.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n“As manifesta\u00e7\u00f5es expressas neste ve\u00edculo n\u00e3o representam obrigatoriamente o posicionamento da UFRGS como um todo.”<\/em><\/p>\n\n\n\n
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