Desde as mortes em Petrópolis, ocorridas em 15 de fevereiro, devido à forte chuva, a cidade serrana do Rio de Janeiro tem atraído os olhares da mídia, de ONGs, ambientalistas, políticos e da sociedade de forma geral. Com isso, muito se tem falado sobre a história da região e de seus aspectos sociais, políticos, econômicos e culturais. Recentemente, a taxa do príncipe a que os moradores da região estão sujeitos a pagar durante transações imobiliárias voltou a entrar no debate público.
No Brasil, existem dois tipos de laudêmio: a taxa do príncipe e a taxa de área marinha. A primeira diz respeito a um valor cobrado sobre transações imobiliárias que envolvem bens localizados em áreas particulares ou públicas que estejam no local onde antigamente era a Fazenda Córrego Seco, comprada em caráter privado por Dom Pedro I em 1830. Já a segunda, é a taxa sobre as transações de imóveis localizados em áreas litorais do país sob o domínio da União.
De forma geral, o laudêmio é pago sempre que há transferência de propriedade derivada de compra e venda. Os valores variam entre 2,5% e 5%. A cobrança só não ocorre em casos de transferência por doação ou herança. Os imóveis localizados em áreas de fronteira e instalação militares também estão suscetíveis ao pagamento da taxa.
A cobrança do laudêmio era regulamentada pelo Decreto-lei nº 9760, de 5 de setembro de 1946. Entretanto, em 2020, com a publicação da Lei 14.011, houve algumas alterações, como o fortalecimento da remição de foro — situação em que o titular do domínio útil adquire o domínio direto e garante que o imóvel fique em seu nome. Nesse caso, o patrimônio é exclusivo do proprietário. Na prática, com as mudanças, o processo ficou mais automatizado.
Na cidade serrana do Rio de Janeiro, o valor é cobrado de quem compra um imóvel nos bairros que compõem o primeiro distrito, onde se concentra a maior parte da população. Além disso, o dinheiro tem que ser pago à vista à Companhia Imobiliária de Petrópolis, entidade administrada pelos descendentes de Dom Pedro II. No caso de não pagamento, o comprador não recebe a escritura definitiva do imóvel.
Outras taxas
Além do laudêmio, que é pago uma única vez a cada transação, os imóveis estão sujeitos a pagamentos anuais aplicáveis a propriedades de natureza ocupante ou foreira.
No primeiro caso, o interessado recebe apenas o direito de ocupação (regime de ocupação) do proprietário do terreno e paga um valor anual pela utilização do espaço, que corresponde de 2% a 5% do valor total do imóvel. Já na segunda categoria, os moradores têm contrato de foro e domínio útil. Com isso, eles têm mais direitos que os ocupantes e pagam um valor por ano equivalente a 0,6% do preço total do terreno.
Rota do dinheiro
O laudêmio é pago normalmente pelo vendedor do imóvel. Apesar disso, é possível fazer um acordo com o comprador para que ele pague o valor. Caso aceite, é feita uma procuração para que o novo proprietário apresente à Secretaria do Patrimônio da União (SPU) a guia de pagamento com o valor quitado.
O valor pago da taxa vai direto para o detentor da propriedade — pessoa ou entidade que cede o domínio direto do imóvel ou área. Em geral, o dinheiro é destinado aos cofres da União, à exceção quando o município é proprietário da terra. Neste caso, a receita patrimonial é destinada aos cofres do município.
No caso de Petrópolis, boa parte do laudêmio pago é usado na conservação de prédios históricos e públicos da cidade, como o Palácio Imperial.
De acordo com dados do portal da transparência do governo federal, em 2021, a União arrecadou mais de R$ 513 milhões somente com laudêmios, foros e taxas de ocupação, sendo estes dois últimos pagos por quem mora em terrenos de marinha.
Onde é cobrada
A taxa é também cobrada em outras regiões do Brasil. Os imóveis do litoral, chamados de terrenos de marinha, embora não pertençam à Marinha e sim à União, também estão sujeitos ao laudêmio. Eles estão localizados em uma extensão de mais de sete mil quilômetros do litoral do país.
Enquanto em Petrópolis as taxas são recolhidas pelos descendentes de Dom Pedro II e equivalem a 2,5% do valor do imóvel, nas regiões litorâneas, o recolhimento é feito pelo governo federal e o valor chega a 5% do preço do bem.
Como surgiu
O laudêmio foi instituído em 1847, no período imperial do país. Ele advém da enfiteuse ou aforamento, um direito real sobre a “coisa” alheia.
A enfiteuse pode ser comparada ao aluguel, pois é também constituída por locador e locatário. O primeiro aluga o imóvel, enquanto o outro paga o aluguel. No caso do contrato de aforamento, os nomes mudam para senhorio direto e enfiteuta.
No aforamento, o imóvel é dividido em domínio útil — parte do enfiteuta — e domínio direto — pertencente ao senhorio direto. No primeiro tipo de domínio, é permitida a alienação do bem, ou seja, o direito do enfiteuta de usar o imóvel da forma mais completa, o que não ocorre no aluguel. Mesmo assim, o senhorio direito é visto como um proprietário vitalício do bem.
Quando o enfiteuta decidia vender o seu imóvel, ele precisava consultar o senhorio direto, pois ele tinha preferência de compra. Em caso de recusa, passava a ser cobrado o laudêmio.
Terrenos de marinha
Os terrenos da marinha foram criados com o objetivo de garantir o livre acesso ao mar pela população e também por questões de defesa do território. Em 1831, eles começaram a ser medidos a partir da linha imaginária traçada no local onde a água do mar chegava na maré alta. Desta linha para dentro do território, contou-se 33 metros. Essa distância era equivalente ao alcance aproximado de uma bala de canhão à época.
Depois da medição, foi implementada a cobrança de uma taxa referente à compra de imóveis que ocupavam a faixa litorânea no limite de até 33 metros da linha da maré alta. Com o tempo, a ideia ficou obsoleta devido às mudanças constantes das marés.
Atualmente, a medição das linhas é feita com base em estudos de plantas, mapas, documentos históricos, dados de ondas e marés. No Rio de Janeiro, às vezes a taxa é cobrada em terrenos que ficam a 80 metros da linha da maré alta, o que corresponde aos bairros de cidades litorâneas como Copacabana e Leme.
Além do laudêmio, quem deseja comprar um bem localizado em terrenos de marinha, fica sujeito ao pagamento do foro — imposto que deve ser pago anualmente ao proprietário do imóvel foreiro e equivale a 0,6% do valor atualizado do bem — e taxa de ocupação— cobrada anualmente e correspondente a variação de 2% a 5% do valor do imóvel.
Congresso Nacional
Nesta terça-feira (22) a Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 39/2011, que pretende extinguir o instituto de terreno de marinha, foi aprovada em dois turnos na Câmara dos Deputados. Agora o documento segue para análise do Senado. Até então, a extinção do laudêmio já havia sido discutida algumas vezes no Congresso Nacional, mas os projetos nunca haviam sido aprovados.
A proposta de extinção dos terrenos de marinha partiu do deputado federal Alceu Moreira (MDB-RS). Se aprovado o projeto, na prática, apenas as áreas não ocupadas, como as que abrigam unidades ambientais federais, permanecerão como propriedade exclusiva da União. As demais, serão transferidas de forma gratuita aos estados e municípios onde os respectivos serviços públicos possam utilizar esses imóveis.
Em caso de aprovação do projeto, a União terá o prazo de dois anos para efetivar as transferências aos entes federativos. Apesar do avanço, o texto não se aplica ao laudêmio cobrado em Petrópolis, que deve seguir outras regras.
Esclarecimento
Recentemente, o deputado Dom Bertrand de Orleans e Bragança, autoproclamado príncipe imperial do Brasil, esclareceu nas redes sociais que ele e sua família imediata (irmãos e sobrinhos) não recebem nenhuma quantia referente ao laudêmio.
O deputado não tem direito ao recebimento do dinheiro porque, na década de 1940, seu pai, Dom Pedro Henrique de Orleans e Bragança (bisneto de Dom Pedro II) vendeu sua parte na Companhia Imobiliária de Petrópolis. Com isso, as gerações seguintes não poderiam mais se beneficiar com o pagamento da taxa.
Sobre o laudêmio de Petrópolis:
— Dom Bertrand de Orleans e Bragança (@SAIRDomBertrand) February 18, 2022
Em virtude de comentários recentes, esclareço que minha Família imediata (meus irmãos, sobrinhos e eu) não recebe quaisquer quantias referentes ao laudêmio percebido pela Companhia Imobiliária de Petrópolis.
